新築は最高値、中古は反転 — 東京都心マンション市場の分岐点を時系列で追う

背景

東京都心の住宅市場で、新築と中古という二つの区分が異なる方向に動き始めている。新築マンションは価格上昇を継続し、供給戸数の減少を背景に記録更新を続けている。一方で中古マンションは、都心部を中心に2026年に入って前月比での下落が観測されるようになった。数年にわたり「東京の住宅価格は上がり続ける」という単一の物語で語られてきた市場は、実際には新築と中古という異なる需給メカニズムを持つ二つの市場の集合体であり、その内側で価格形成の力学が食い違い始めている。なぜ、いつから、この二つの市場は別々の方向に動き出したのか。本稿では公表統計と報道をもとに、分岐点までの経緯を時系列で整理する。

新築マンション価格上昇の出発点

首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）の新築マンション1戸当たり平均価格は2025年度に9,383万円となり、前年度比15.3%上昇して5年連続で過去最高を更新した。東京23区に限れば平均1億3,784万円で、前年度比18.5%の上昇となっている[3]。建設資材・人件費の高騰、都心の希少な用地に限られた供給という条件が重なり、新築価格を押し上げる構図はここ数年続いてきたものだ。新築マンション価格の記録的な上昇局面そのものの内実については、東京不動産バブルの構造を検証した記事で詳述している。

供給構造という前提条件

新築価格の上昇を支えているのは、需要の強さ以上に供給の細さである。首都圏の新築マンション発売戸数は2025年度に2万1,659戸となり、前年度比2.6%減で4年連続の減少となった。これは1973年度の調査開始以来、最も少ない水準にあたる[3]。ピーク時であった2000年前後の発売戸数と比べれば、現在の市場規模はその4分の1程度にまで縮小しており、供給が絶対的に細っていること自体が価格の下支え要因になっている。用地取得の難しさ、建設資材・労務単価の上昇による着工の遅れ、都心部での用地取得競争の激化が重なり、供給側の制約が価格を押し上げる構造が定着している。日本銀行が2026年4月に公表した金融システムレポートも、不動産価格の上昇について「供給制約と底堅い物件需要」を主因に挙げたうえで、不動産関連融資が全産業平均を上回るペースで拡大しており、個人による貸家業向け融資から、非個人の不動産業者向けや不動産ファンド向け融資へと構成が徐々に変化している点を留意点として指摘している[2]。融資の出し手が個人の実需層から法人・ファンド系の投資マネーへとシフトしていること自体が、新築・中古市場それぞれの値動きの背景を理解するうえで重要な補助線になる。

2025年前半: 新築・中古がともに上昇した局面

2025年前半の時点では、新築・中古の両市場は同じ方向を向いていた。国土交通省が毎月公表する不動産価格指数でも、マンション（区分所有）の指数は上昇基調を維持しており、令和7年9月分の指数は222.2で前月比0.1%増と、緩やかながら上昇が続いていることが確認できる[1]。中古マンションについても、都心部を中心とした物件では2020年代前半から続く値上がり局面がなお継続しており、東京都心6区（千代田・中央・港・新宿・文京・渋谷）では月次ベースでの下落がおよそ3年にわたり発生していなかった[4]。

この時期、新築・中古双方の価格を押し上げていた要因は共通していた。低金利環境下での投資需要、海外投資家による都心物件の購入意欲、円安を背景としたインバウンド関連の資産需要、そして相続・資産防衛目的での都心不動産購入需要である。新築が供給制約という構造要因で押し上げられていたのに対し、中古はこうした旺盛な需要に牽引される形で価格が連動して上昇していた。両市場の価格が同じ方向に動いている限り、新築か中古かという区分は投資家・実需層にとってさほど重要な違いではなかった。

2025年後半: 中古価格の伸びが鈍化した転換点

潮目が変わり始めたのは2025年後半である。日銀の段階的な利上げが進み、住宅ローン金利の先高観が強まるなかで、高額な中古物件を中心に「高値についていける買い手が限られる」状況が徐々に顕在化していった。住宅ローンや金融政策の変化が家計の住宅取得行動に与える影響については、利上げ局面と住宅市場の関係を扱った記事で詳しく検証している。

この時期、中古マンション価格の上昇率そのものは依然プラス圏にとどまっていたが、伸び幅は目に見えて縮小し、成約までの日数や値下げ回数が増える物件が増加した。新築マンションが完成前の契約や大型再開発物件を中心に、供給減少という構造要因で押し上げられ続けたのに対し、中古マンションは既存の売り手・買い手が価格を突き合わせて成立する相対取引であるため、需要側の反応がより速く、より直接的に価格に表れる。高額帯の物件ほど買い手の裾野が薄く、金利上昇や資産価格全般への警戒感の影響を受けやすいという構造も、都心の高額中古物件から先に伸びが鈍り始めた一因とみられる。新築が供給減少という構造要因で押し上げられ続ける一方、中古では需要側の反応が先に鈍り始めるという非対称性が、この時期にすでに芽生えていたことになる。

2026年: 中古価格の下落が広がった局面

2026年に入り、この鈍化は明確な下落に転じた。都心6区の中古マンション価格は2026年2月・3月に前月比でそれぞれ0.2%下落し、約37か月ぶりとなる2か月連続の下落を記録した[4]。この動きについて市場関係者の間では、高騰が続いた上昇局面が終わりに近づいている兆候との見方が示された[5]。下落はその後も断続的に続き、2026年6月には東京23区の中古マンション平均価格が前月比0.8%減の1億2,741万円となり、約26か月ぶりの下落となった。都心6区は同年7月に前月比1.7%減の1億8,195万円となり、3か月連続の下落を記録している[6]。港区を含む都心部の一部物件では、値下げ幅の大きい成約事例も伝えられており、高価格帯ほど買い手が限られ、売却までの期間が長期化する傾向がうかがえる。中古住宅の流通・買取再販市場全体の動向については、買取再販市場の拡大を検証した記事も参照されたい。

一方、新築マンション市場ではこの間も価格上昇が続いた。2026年上半期の首都圏新築マンション平均価格は初めて1億円を突破し、前年同期比13.1%上昇の1億135万円、東京23区平均は9.1%上昇の1億4,249万円と、いずれも過去最高を更新している。新築の供給戸数が構造的に絞られている以上、値付けの主導権は依然として売り手側にある一方、中古は既存ストックの取引であるがゆえに需要の変化がより速く価格に反映される。この供給構造の違いが、2026年に入って両市場の値動きを分岐させた主因といえる。

もう一点見落とせないのは、価格が形成される場の違いである。新築マンションはデベロッパーが単独で価格を決定し、需要が弱まれば発売時期を遅らせることで価格の下方硬直性を保つことができる。これに対し中古マンションは、多数の個人売り手・買い手が日々値付けと交渉を重ねる相対市場であり、価格は需要の変化を即座に映す。都心6区・23区平均として報じられている月次の価格変動は、主に売り出し時点の希望価格や成約データを集計したものであり、個々の物件の値下げ交渉や販売期間の長期化といった市場の温度感を、統計上の平均価格よりも先行して映し出す傾向がある[4][6]。

直近の動き

2026年後半にかけても、中古マンション価格の下落基調は続いている。都心6区・23区平均のいずれも前月比マイナスが複数月にわたって観測されており、上昇が止まらなかった約2年から3年の局面とは明らかに異なる局面に入ったことがうかがえる[6]。都心6区では2026年5月以降、7月まで3か月連続の下落となっており、単月の調整ではなく、複数四半期にまたがる継続的な下落として市場関係者に認識され始めている。他方、新築市場は2026年上半期も価格上昇を続け、平均価格が初めて1億円の大台を突破するなど、二つの市場の値動きの差はむしろ拡大している。

新築市場の価格水準そのものが購入層を絞り込みつつある一方で、中古市場では実需層の一部が値ごろ感のある物件を探して回帰する動きも指摘されている。日銀の金融システムレポートは、不動産の期待利回りと調達コストの差（イールドギャップ）が縮小傾向にあることを不動産投資リスクの高まりとして注視すべき点に挙げており、価格形成のメカニズムそのものが変化しつつある可能性を示唆している[2]。イールドギャップの縮小は、投資用不動産としての中古マンションの魅力を相対的に低下させる要因でもあり、実需・投資の両面から中古市場への圧力が強まっていると読むこともできる。

今後の展望

今後の焦点は、中古市場の下落が一時的な調整にとどまるか、より広い範囲・より長い期間に及ぶ構造的な転換となるかである。強気の見方としては、新築供給の減少という構造要因が解消される見通しは乏しく、新築価格の高止まりがいずれ中古市場への実需回帰を後押しし、下落は一時的な調整にとどまるという説明が成り立つ。慎重な見方としては、日銀の利上げペースが今後も継続すれば、変動金利型住宅ローンを利用する層の返済負担が増し、中古市場における需要の弱さがより広い価格帯・より広いエリアに波及していく可能性が指摘できる。都心の中古マンション市場で先行した下落が、周辺区や首都圏郊外の中古市場にどこまで波及するかも注視点となる。国土交通省の不動産価格指数や日銀の金融システムレポートが今後どのような数値を示すかが、都心マンション市場の方向性を測る手がかりとなる。

Newscoda の見方

本サイトが注目するのは、東京都心のマンション市場が「一つの市場」ではなく、新築と中古という異なる価格形成メカニズムを持つ二つの市場に分解されつつあるという点である。新築価格の記録更新だけを見れば市場は依然強気に見えるが、既存ストックの取引である中古市場の反転は、実需の変化をより敏感に映す先行指標として機能し得る。

他の解説の多くが新築価格の最高値更新という「上昇の物語」に焦点を当てるのに対し、本記事は中古市場という別の窓から見た「反転の兆し」を時系列で提示した点に独自性がある。新築・中古の乖離そのものが、今後の市場を読み解く上での重要な観察対象になるとみる。

今後6〜12か月で観察すべき変数は以下の通りである。

• 日銀の追加利上げの有無とそのペース
• 都心6区・23区の中古マンション価格指数の月次推移
• 新築マンションの発売戸数と契約率の変化
• 住宅ローン金利と家計の返済負担の水準
• 海外投資家による都心物件の購入動向

まとめ

首都圏の新築マンション価格は2025年度に9,383万円と5年連続で最高値を更新し、供給戸数は4年連続で減少して1973年度の調査開始以来最少となった。この供給制約が新築価格を押し上げ続ける一方、中古マンション市場では2026年に入り、都心6区・23区平均のいずれも前月比での下落が観測されるようになった。約37か月ぶり、約26か月ぶりといった長期の連続上昇局面が途切れたことは、東京都心マンション市場が新築と中古で異なる方向に動き始めたことを示している。

この分岐は、単なる一時的な価格調整として片づけられる規模を超えつつある。新築は供給者主導の価格決定メカニズムのもとで高値圏を維持し、中古は需要側の変化を敏感に反映する相対市場として先に反転した。両者の値動きの差がどこまで広がり、どの時点で収束に向かうのかは、日銀の金融政策運営と新築供給構造の両方が左右する変数であり、今後の統計発表を注視する必要がある。