老朽マンション「答えのない老い」に法はどう向き合ったか — 区分所有法改正への道

背景

「二つの老い」という課題

日本の分譲マンションは、建物の老朽化と住民の高齢化という「二つの老い」が同時進行するという、他の住宅形態にはない固有の課題を抱えてきた。国土交通省の統計によれば、築40年以上のマンションは2023年末時点で約137万戸に上り、10年後の2033年末には約274万戸へと倍増する見通しにある [3]。築40年以上の住戸では、世帯主が70歳以上である割合が5割を超えているとされ、建物の劣化と区分所有者の意思決定能力の低下が同時に進む構造が、再生・建替えを一段と難しくしてきた。

従来の区分所有法制の限界

区分所有法の従来の枠組みでは、建替え決議には区分所有者数・議決権数のいずれについても5分の4以上の賛成が必要とされてきた。この高い決議要件は、良好な建物の安易な取り壊しを防ぐという立法趣旨に基づくものだったが、老朽化が進み再生が急がれる建物においても同様に高いハードルとして機能し、結果として「維持もできず、建替えもできない」まま放置されるマンションを生む一因となってきた。所在不明の区分所有者や、相続未登記のまま放置された持分の存在も、決議を成立させる上での実務的な障害として指摘され続けてきた。

建替え以外の再生手法についても、従来制度は極めて限定的だった。一括売却や一棟リノベーション、あるいは老朽化した建物の取り壊しといった選択肢は、法律上は区分所有者全員の同意がなければ実行できず、一人でも反対者がいれば事実上頓挫する仕組みになっていた。数十戸から数百戸規模のマンションで全員同意を得ることの困難さは、区分所有者の高齢化が進むほど深刻化し、連絡が取れない相続人や、認知機能の低下により意思表示が困難な高齢の区分所有者の存在が、合意形成をさらに困難にしてきた。

2000年代〜2010年代前半: 第1局面 — 老朽化の兆しと限定的な対応

築古マンションの増加が統計上明確になり始めたのがこの時期である。高度経済成長期からバブル期にかけて大量供給された分譲マンションが徐々に築30年、40年を迎え始め、修繕積立金の不足や大規模修繕の先送りといった問題が顕在化した。この段階では、マンション管理適正化法（2001年施行）に基づく管理組合の運営適正化が政策の中心であり、老朽化した建物そのものの再生・建替えを促進する法整備は限定的にとどまっていた。区分所有法上の建替え決議要件も、この時期は据え置かれたままだった。

この時期の政策の焦点は、あくまで「適切な管理の継続」にあり、老朽化した建物の再生や建替えをどう円滑化するかという論点は、まだ一部の専門家の間での問題提起にとどまっていた。当時はまだ築40年超の物件数が全体に占める割合が相対的に小さく、社会問題として広く認識されるには至っていなかったことも、法整備が後回しにされた一因だとみられる。

2015年〜2023年: 第2局面 — 老いの加速と法制審議会の始動

2010年代半ば以降、築40年超のマンションの増加ペースが加速し、老朽化と住民高齢化の同時進行という構造的課題が政策課題として本格的に認識されるようになった。国土交通省の推計が示す「10年で倍増」という見通しは、従来の決議要件のままでは制度が現実に追いつかなくなるという危機感を政策担当者にもたらした。2023年頃から法制審議会において区分所有法制の見直しに向けた検討が本格化し、決議要件の緩和、所在不明区分所有者の扱い、建替え以外の多様な再生手法の法定化といった論点が具体的に議論の俎上に載るようになった。

この局面で並行して進んだのが、老朽マンションの実態把握である。国土交通省が実施したマンション総合調査では、築古物件ほど区分所有者の年齢層が高く、修繕積立金の不足や役員の担い手不足に悩む管理組合が多いことが明らかになった。管理不全に陥った一部のマンションでは、外壁の落下や給排水設備の劣化といった安全上の懸念も指摘されるようになり、単なる資産価値の問題を超えて、周辺住民の安全にも関わる社会問題として認識されるようになったことが、法制審議会での議論を後押しした。

2024年〜2025年: 第3局面 — 改正法の閣議決定と成立

2025年3月4日、区分所有法およびマンション管理適正化法の改正案が閣議決定された [1]。同年5月23日には「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律」（令和7年法律第47号）が成立し、5月30日に公布された [1][2]。改正の柱は、(1)多数決による修繕決議の実現や管理不全住戸への対応強化といった管理の円滑化、(2)一括売却・一棟リノベーション・取り壊しなど多様な手法を多数決で実施可能にする再生の円滑化、(3)危険な状態にあるマンションに対する自治体の報告徴収・支援強化という3本の柱で構成される [2]。

決議要件については、耐震性不足など老朽化の問題を抱える建物の建替え決議要件を5分の4から4分の3に引き下げるとともに、裁判所の認定により所在不明者の議決権を分母から除外できる制度が新設された。この結果、総会出席者の5分の4の賛成があれば、実質的に建替え等の重要決議を成立させられる道が開かれた。建替え以外の再生手法についても、従来は区分所有者全員の同意が必要とされていたものが、一括売却・一棟リノベーション・取り壊しについて多数決（5分の4）による実施が可能になった。

改正法はまた、管理の円滑化の観点から、専有部分の使用に著しい支障がある場合の管理不全住戸への対応や、管理費滞納が続く区分所有者への対応強化なども盛り込んでいる。さらに、再生プロジェクトにおいては、既存の区分所有者だけでなく、隣接する土地の所有者も計画に参加し、再建後の建物の区分所有権を取得できる仕組みが新設された。これにより、単独のマンション敷地だけでは事業採算が見込みにくいプロジェクトについても、隣接地との一体開発を通じて事業規模を拡大し、採算性を高める道が開かれた。自治体の権限強化も改正の柱の一つであり、危険な状態にあるマンションについて、自治体が管理状況の報告を求め、必要な支援を行う仕組みが整備された。

直近の動き（2026年4月施行後）

改正区分所有法およびマンション管理適正化法は2026年4月1日に施行された。これを受け、各地のマンション管理組合では管理規約の見直しや、改正法に対応した総会運営のためのチェックリスト整備が進んでいる。不動産関連事業者からは、決議要件の緩和が実際にどの程度、停滞していた建替え・再生プロジェクトを動かすかが今後の焦点になるとの指摘が出ている。海外の研究機関からも、日本の空き家・老朽住宅問題への対応策として、今回の法改正が既存ストックの有効活用を進める前向きな一歩であるとの評価がなされている [4]。

保険業界においても、老朽化する集合住宅の長寿命化を支える技術・サービスの開発が進められており、修繕計画の最適化や劣化診断の高度化を通じて、マンションの実質的な寿命を延ばす取り組みが官民双方で模索されている [5]。建替え・再生プロジェクトのファイナンスにおいても、金融機関がリスク評価の見直しを進めているとされ、決議要件緩和後の実際の事業組成件数が、融資姿勢にも影響を与えるとみられている。

不動産デベロッパー各社の間でも、これまで採算性の観点から手掛けにくかった老朽マンションの建替え・再生案件への関心が高まりつつある。特に、隣接地の一体開発が可能になったことで、単独では小規模すぎて事業化が難しかった敷地についても、周辺地権者を巻き込んだ大規模プロジェクトとして再構築できる可能性が広がっている。

今後の展望

決議要件の緩和が、実際にどれだけの停滞プロジェクトを動かすかは、今後数年の運用実績を見なければ判断できない。所在不明区分所有者の除外制度が円滑に機能するかどうか、また地方裁判所における認定手続きの実務がどの程度迅速に進むかが、制度の実効性を左右する。加えて、多数決による一括売却やリノベーションといった新しい再生手法が、実際にどの程度活用されるかも注視すべき点である。

老朽化マンションが集中する大都市郊外のニュータウンや地方都市では、建替えによる資産価値向上が見込みにくい物件も多く、法改正による決議要件の緩和だけでは根本解決に至らないケースも想定される。人口減少が進む地方都市の構造的課題とも重なり合いながら、老朽化マンション問題は今後、立地条件による「再生できる物件」と「再生できない物件」との二極化がより鮮明になっていく可能性がある。

さらに、区分所有者の高齢化そのものへの対応も課題として残る。決議要件が緩和されても、認知機能の低下により意思表示が困難な区分所有者が一定数存在する限り、成年後見制度の活用や、家族信託を通じた資産管理の仕組みとの連携が並行して求められる。今回の法改正はあくまで「意思決定の手続き」を円滑化するものであり、区分所有者自身の高齢化という根本課題への対応は、福祉・成年後見制度など別の政策領域との連携が引き続き必要になるとみられる。

Newscoda の見方

本サイトとして注目するのは、今回の法改正が「決議要件の緩和」という技術的な制度変更にとどまらず、日本のマンションという資産クラスにおける所有権の在り方そのものを問い直す転換点になり得るという点だ。多数決による一括売却や取り壊しが可能になったことは、個々の区分所有者の意思よりも、建物全体の存続可能性を優先する法理念への転換を意味する。

多くの解説は決議要件の数字の変化に焦点を当てるが、Newscoda としては、この転換が都心部の不動産価格上昇と、老朽化する郊外・地方のマンションとの間の資産価値の分断を、法制度の面からも追認する結果になりかねない点を重視する。都心の好立地物件では建替え後の資産価値向上が見込め、決議も成立しやすい一方、住宅ローン金利の正常化が進む中、資産価値の見込めない郊外物件では、多数決要件が緩和されても再生の経済合理性そのものが成立しにくい構造が残る。

法改正が「決議を通しやすくする」ことに主眼を置く一方、「事業として採算が取れない再生プロジェクトをどう救済するか」という問いには十分に答えていない点も見過ごすべきではない。自治体による支援強化が盛り込まれたとはいえ、財政余力の乏しい地方自治体では、老朽マンションの解体・再生を独自財源で後押しする体力に限界がある。決議要件という「手続きの壁」が下がった後には、「事業性の壁」という次の課題が残ることになる。

今後6〜12か月で観察すべき変数：

• 改正法施行後の建替え決議成立件数の推移
• 所在不明区分所有者の議決権除外に関する裁判所認定の運用実績
• 一括売却・一棟リノベーションによる再生事例の具体的な広がり
• 築40年超マンションの人口動態別（都心・郊外・地方）の再生格差
• 自治体による管理不全マンションへの報告徴収・支援制度の運用状況

まとめ

改正区分所有法は、老朽化と住民高齢化という「二つの老い」に長年対応しきれなかった制度の限界に、決議要件緩和という形で答えを出した。2000年代の兆候から2020年代半ばの法改正まで、20年以上をかけて積み上がった課題が、ようやく制度的な手当てを受けたことになる。もっとも、決議要件の緩和が実際の再生を後押しするかは、立地条件によって大きく左右される可能性が高く、都心と郊外・地方との間で再生の実現可能性に差が生じる構造的な課題は残ったままである。